顶端新闻记者 郭爽爽
(资料图)
近日，中国人民银行、国家外汇管理局在召开的2023年下半年工作会议上提到：指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。
此消息，让房贷利率高位“站岗”的购房者欢欣雀跃，存量房贷利率下调空间会有多大?宏观层面，对楼市会产生怎样的影响?对刺激消费能起到多大作用?顶端新闻记者就此采访了国泰君安研究所资深市场分析师张新貌。
存量房贷款利率最多有100BP下调降空间
顶端新闻记者：存量房贷款利率调降，您预计下调区间会有多大?购房者大概能省多少钱?
张新貌：以前，楼市比较火热的时候，大部分购房者的房贷利率加点幅度较大。根据央行此前公布的数据显示，2022年人民币个人住房贷款加权平均利率均值为4.7%，而2023年上半年新发放个人住房贷款加权平均利率为4.18%，前者高出后者52BP。
实际上，前几年购房者的房贷利率大多在LPR基础上浮100BP，如果存量房贷利率下调到基准利率，则有100BP的下降空间。假如个人房贷余额是100万，贷款30年，如果利率降100个BP，按照等额本息法，房贷利率从5.2%下降到4.2%，每月月供可减少600元，30年利息总额可减少21.6万元。
顶端新闻记者：利率下调对刺激消费能带来怎样的利好?
张新貌：下调房贷利率对刺激消费作用较大。前期，站在利率高位的购房者利息支出大幅下降，有利于降低居民的利率负担，提振消费信心，扩大内需，也有利于解决扎堆提前还贷的问题，对稳定楼市也有积极作用。
存量房贷利率有望下半年迎来调降
顶端新闻记者：存量房贷利率预计会在何时迎来调降?
张新貌：7月，人民银行首次提出调整存量房贷利率后，各大商业银行按兵不动，主要是调整的方案尚未确定。8月1日，中国人民银行、国家外汇管理局召开2023年下半年工作会议，要求指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。根据人民银行最新的表态，2023年下半年存量房贷利率可能就会迎来下调的时间窗口。
调降利率对刺激楼市作用相对有限
顶端新闻记者：下调存量房贷款利率，预计会带来怎样的效果?
张新貌：2008年，在全球金融危机爆发期间，为刺激房地产市场恢复，中国曾经出现过存量房贷利率大幅下调的情况。2008年，首先是央行发布《扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度有关问题的通知》，只是规定将住房利率下限调整为基准利率的七折。
在此背景下，先是一些中小银行开始行动，主动调低房贷利率，并且推行了“转按揭”业务，吸引购房者存量贷款转移，从而迫使大型商业银行随后跟进，完全通过市场化的手段实现了存量房贷利率的下降。2008年的存量房贷利率下调，对当时稳定房地产市场产生非常重要的作用，同时也降低了购房者的利息负担，促进了国内经济的复苏。
不过，这两次调整，首先是政策的背景不同。2008年底，我国个人住房贷款余额规模为2.98万亿元，不足现有规模(2022年末为38.8万亿元)的十分之一。个人住房按揭贷款占银行各项贷款余额的比重由2008年的9.82%上升至18.13%，因此对银行影响的程度不可同日而语。
顶端新闻记者：在当前背景下，存量房贷利率下调，对刺激楼市会起到多大效果?
张新貌：对国内楼市来说，未来存量房贷利率下调产生的积极作用可能会相对有限。目前，国内楼市的核心矛盾，依然是房企的信用收缩和居民不愿加杠杆的约束，因此，市场预期的‘大招’效果指向性更多的在一线城市政策放开及存量房贷利率，这些都属于结构性政策。
房企信用收缩仍然主导目前市场的下行，叠加城镇化提升速度较之前放缓。从2022年以来的销售和贷款之间的关系来看，居民在使用杠杆方面保持克制，整体杠杆率水平呈现下行趋势。因此，调降利率对刺激楼市的作用相对有限。
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